Was het rond 1920 dringen in de Zuilense corporatiewereld, anno 2024 is het speelveld zeer overzichtelijk. Door schaalvergroting zijn er nu nog maar twee corporaties over: Woonin en Portaal. Dat zijn allebei kanjers in schaalgrootte. Portaal is ontstaan door fusies van corporaties in vijf regio’s: Utrecht, Amersfoort/Soest, Leiden, Arnhem, Nijmegen. Ze hebben 825 medewerkers en 52.000 huurwoningen met een gemiddelde huur van €581 in bezit en staan daarmee in de top-10 van Nederland. Daarvan staan er 12.663 in de gemeente Utrecht (gegevens: ultimo 2023)
De rapportcijfers van Woonin over 2023 van de Aedes Benchmark. De huurders gaven een gemiddeld rapportcijfer variërend van 7,7 (nieuwe huurders) tot 7,4 (vertrokken huurders).
Ook Woonin is een grote corporatie, die voorkomt uit fusies voorgangers uit Utrecht/Zuilen, Nieuwegein en Houten. Ze zijn uitsluitend werkzaam in de regio Utrecht, hebben 477 medewerkers en bezitten 38.164 woningen (ultimo 2023), waarvan 21.959 binnen de gemeente Utrecht. Binnen de gemeente Utrecht én in Zuilen zijn ze de verreweg de grootste sociale verhuurder.
Wat was de motor achter die schaalvergroting? In vier woorden: overheidsbeleid en gestegen risico’s. Na 1901 begonnen de woningbouwverenigingen en -stichtingen met bijna 0,0 vermogen. De overheid hield met goedkope leningen -en soms ook met subsidies- de financiële risico’s klein. Bouwprocedures waren nog simpel en bezwaren werden zelfden gemaakt, dus was ook het bouwrisico niet al te groot. In de naoorlogse periode namen Rijk en gemeenten zelf de regie van de woningbouw in handen en waren de corporaties louter uitvoerende organisaties. Vanaf 1965 veranderde dat en dat leidde direct tot een eerste ronde schaalvergroting. Er kon nog steeds goedkoop geleend worden van de staat, maar de ontwikkelrisico’s voor nieuwbouw en renovatie namen snel toe. De vorming van K77 dateert uit die tijd.
Rond 1990 volgde daarop het besluit van het Rijk om de woningwetleningen af te schaffen. Lopende leningen werden afgekocht. Vanaf dat moment moesten de corporaties ook op het gebied van financiële risico’s hun eigen broek ophouden. Via toezichtregels werd gestimuleerd om verenigingen om te zetten in stichtingen, waarmee de huurders niet langer lid waren maar slechts “consument”. Vanaf dat moment ging het hard. Van de 1100 woningcorporaties die Nederland maximaal geteld heeft zijn er inmiddels nog maar zo’n 250 over. Portaal en Mitros (nu: Woonin) ontstonden eind jaren negentig uit grootschalige fusies.
Het landelijk hoofdkantoor van Portaal staat in Utrecht/Kanaleneiland.
Is de schaalvergroting en verzelfstandiging een vooruitgang? Daarvan is niet iedereen overtuigd. In de 25 jaar na de verzelfstandiging zorgden een aantal grote miskleunen -zoals de s.s.Rotterdam en de derivaten van Vestia- voor grote maatschappelijke verliezen.
Inmiddels is na een parlementaire enquete het toezicht op de corporaties aangescherpt. Iedereen kan de jaarlijkse toezichtverslagen van de Autoriteit Woningcorporaties voor Portaal en Woonin online lezen. Deze corporaties hebben de afgelopen decennia ook nooit onder verscherpt toezicht gestaan: dat is het strafbankje voor de zwakke broeders.
Aandachtspunt blijft verder het ongelijke speelveld tussen de mega-corporaties en hun huurders. De nieuwe woningwet heeft in 2015 geregeld dat huurders een wettelijke plek hebben bij de jaarlijkse prestatieafspraken. Maar de vergelijking van David en Goliath drinkt zich op.
Hoe waarderen huurders Portaal en Woonin? Beide corporaties doen mee met de Aedes Benchmark, die onder meer de huurderstevredenheid meet. De resultaten die hieruit komen kan je hier online bekijken. Portaal en Woonin zijn allebei ook aangesloten bij KWH, het landelijk Kwaliteit- en Kennisentrum voor en door woningcorporaties. Woonin/Mitros liet daar onder meer onderzoek doen naar de woonbeleving van zijn huurders in de 17 wijken waar de corporatie veel bezit heeft. Portaal liet onderzoek doen naar woonproject Majella met een mix van huurders met een rugzakje en dragende huurders. In Zuilen wordt deze mix in het wooncomplex Sint Ludgerusstraat toegepast.
Positief is dat de grote woningcorporaties financieel meer slagkracht hebben , waardoor ze bijvoorbeeld in staat waren de grote investeringen volgend uit het Wijkontwikkelingsplan Zuilen aan de Vecht te financieren. Hopelijk kunnen ze die belangrijke rol ook in de komende eeuw blijven waarmaken!
Het Museum van Zuilen organiseerde in 2012 een tentoonstelling 100 jaar woningbouwvereniging Zuilen/Mitros, waarvan de oudste wortels in Zuilen en Ondiep te vinden zijn.
Portaal heeft een prachtige online presentatie over zijn historie, inclusief een stamboom van alle corporaties die -al dan niet via tussenstappen- in deze landelijke huisvester terecht zijn gekomen. Ook Woonin heeft iets gepubliceerd over zijn historie. Lees dat hier.
